Dalla casa di proprietà alla crisi abitativa
In Italia la casa di proprietà è ancora la normalità piuttosto che un’eccezione: nel 2024 circa il 74% della popolazione italiana viveva in un’abitazione di proprietà del proprio nucleo familiare, a fronte di una media europea del 68%[1]. Si tratta di un tratto tipico della struttura abitativa italiana che continua a distinguere il nostro Paese da buona parte d’Europa, alimentando l’immagine di una società saldamente ancorata al mattone come prima forma di sicurezza economica.
Eppure, nell’Italia dei proprietari, l’accesso alla casa è diventato una delle principali barriere all’ingresso definitivo nell’età adulta, costringendo un esercito di giovani pronti a lasciare l’abitazione dei genitori e costruirsi una vita autonoma a rimandare questo passo decisivo.
I giovani di fronte alla crisi abitativa in Italia
La ricchezza immobiliare esiste ancora, ma appartiene prevalentemente alle generazioni che l’hanno accumulata quando i redditi crescevano, il lavoro era più stabile e i prezzi non correvano, mentre per i Millenials, e ancor di più per la Generazione Z, la casa è sempre più spesso un’eredità differita e non una risorsa disponibile nel momento in cui servirebbe. Il risultato è misurabile: nel 2024 i giovani italiani hanno lasciato la casa dei genitori a un’età media di 30,1 anni, contro i 26,2 della media Ue e quasi dieci anni più tardi rispetto ai giovani finlandesi (21,4)[2], mentre il 79% degli italiani fra i 20 e i 29 anni vive ancora nella famiglia d’origine, a fronte del 54% europeo, del 44% francese e del 33% tedesco[3].
Se per anni il fenomeno è stato spiegato con una propensione – culturale e affettiva – dei giovani italiani a rimanere a lungo vicino ai genitori e dei genitori a sostenere i figli anche in età adulta, oggi questa motivazione non è più sufficiente a giustificare il protrarsi della vita sotto al tetto della famiglia di origine. Queste situazioni sembrano sempre meno una libera scelta e sempre più un ammortizzatore necessario a compensare lo squilibrio fra capacità di spesa dei giovani e costo dell’abitare.
Chi sostiene i costi della crisi abitativa in Italia
Una conferma indiretta arriva, paradossalmente, da un indicatore che di per sé sembrerebbe assolvere l’Italia. Secondo i dati Eurostat, infatti, nel 2025 il 10,3% dei giovani europei fra i 20 e i 29 anni viveva in nuclei che destinavano almeno il 40% del reddito disponibile alle spese abitative, ma la quota risulta più elevata in Danimarca (30,8%), Norvegia (24,9%), Paesi Bassi (16,6%), Germania (16,1%) e Svezia (15,7%), cioè nei paesi dove si esce presto dalla famiglia d’origine, mentre resta contenuta in Italia (4%), Slovacchia (2,9%), Croazia (1,3%) e altri paesi dove l’uscita è ritardata[4]. Non a caso, nella stessa fascia d’età, il 39,1% dei giovani italiani vive in abitazioni sovraffollate, mentre si scende al 25,6% in Danimarca, al 20,3% in Germania, all’11,6% in Norvegia e al 9,3% nei Paesi Bassi (la media Ue è del 25,3%).
La lettura congiunta di questi dati offre quindi uno sguardo più completo sulla situazione abitativa dei giovani adulti in Italia: la pressione dei costi abitativi appare più contenuta nel nostro Paese perché si tratta di un costo non sostenuto direttamente da loro e, non affrontando in autonomia un canone d’affitto o una rata di mutuo, questa fascia d’età risulta statisticamente protetta dal sovraccarico abitativo, al prezzo, però, della rinuncia a uno spazio proprio.
I dati sugli affitti
Guardando la dinamica dei prezzi immobiliari, l’affitto resta l’opzione più sfavorevole: nel primo trimestre del 2026, infatti, i canoni di locazione sono cresciuti del 4% rispetto al trimestre precedente, portando il prezzo medio nazionale a 14,8 euro al metro quadro, a un passo dal massimo storico di 14,9 euro. Già ad aprile quel massimo è stato superato, con la media nazionale salita a 15 euro al metro quadro. Roma ha toccato il proprio record con 19,8 euro, in crescita del 5,7% in un solo trimestre, mentre Milano si conferma la città più cara con 23,3 euro[5]. Ma è forse la tendenza di fondo ad essere ancora più eloquente: secondo le elaborazioni sui dati della prima metà del 2025, i canoni hanno accumulato dal 2021 un incremento del 28,7%, una dinamica che nessuna retribuzione d’ingresso ha seguito.
Il fenomeno, inoltre, ha smesso di riguardare le sole aree metropolitane: fra i rincari trimestrali più consistenti compaiono Barletta con l’11,3%, Padova con l’8%, Caserta con il 7,7%, Lucca con il 7,3% e Viterbo con il 7,2%, segno che la pressione si è estesa alla rete urbana intermedia. Per cercare le ragioni di questa tendenza occorre guardare alla struttura dell’offerta, che negli ultimi dieci anni ha riallocato una parte consistente del patrimonio privato verso l’ospitalità turistica e, nelle città universitarie, verso contratti transitori e affitti per singole stanze, generalmente più flessibili o remunerativi rispetto alla locazione residenziale ordinaria.
In questa situazione, il peso dell’edilizia residenziale pubblica appare inconsistente, coprendo appena il 2,3% dello stock abitativo nazionale (a titolo esemplificativo, la dotazione italiana si deve confrontare con il 24% della Svezia, il 29% dei Paesi Bassi e il 17% della Francia); inoltre, una parte di questo patrimonio già scarso risulta inutilizzabile: 61.300 alloggi di Edilizia residenziale pubblica (il 7,7% dello stock) sono sfitti perché richiedono manutenzione straordinaria e a questi si aggiungono 22.700 alloggi occupati abusivamente[6].
La casa di proprietà non risolve la crisi abitativa
L’alternativa dell’acquisto non offre, tuttavia, una strada facilmente praticabile, non tanto per l’andamento dei prezzi – più oscillanti e con una crescita nettamente più lenta rispetto agli affitti –, ma per il subentro di ostacoli di tipo finanziario. Per ottenere un mutuo non basta poter sostenere economicamente la rata mensile; occorre disporre dell’anticipo non finanziato dalla banca, pagare imposte, notaio, perizia, mediazione e, spesso, affrontare lavori di ristrutturazione o arredamento, ma soprattutto offrire garanzie. Quindi, anche quando il costo della rata del mutuo potrebbe equivalere o essere inferiore al canone d’affitto, la soglia di ingresso rimane elevata.
Tentativi di soluzione alla crisi abitativa
La politica pubblica ha risposto a questa asimmetria istituendo il Fondo di garanzia per la prima casa, attraverso il quale lo Stato si fa garante fino a un massimo dell’80% della quota capitale dell’importo del mutuo per finanziamenti fino a 250.000 euro, ed è destinato a giovani under 36, famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minorenne convivente e giovani coppie, purché l’Isee del nucleo familiare sia inferiore a 40.000 euro. Lo strumento sta dando i suoi frutti e nel 2025 un sesto delle nuove erogazioni è stato assistito dalla garanzia statale con una su cinque concessa a intestatari con reddito lordo annuo inferiore ai 26.000 euro.
Tuttavia, pur agevolando l’accesso al credito, la garanzia non risolve i problemi alla base: non crea un reddito stabile, non riduce il prezzo degli immobili e non protegge dal rischio che una rata sostenibile al momento della stipula diventi troppo gravosa in seguito a una perdita del lavoro o a una contrazione delle entrate.
Crisi abitativa e patrimonio immobiliare: il paradosso italiano
Il paradosso è che in Italia esistono milioni di abitazioni non occupate stabilmente, ma le case vuote si trovano quasi sempre nei luoghi sbagliati rispetto alla domanda. Piccoli comuni in declino demografico, aree interne, territori lontani dalle università e dalle principali opportunità lavorative; altre necessitano di interventi di ristrutturazione, sono bloccate da successioni, contenziosi o comproprietà, oppure vengono mantenute inutilizzate come riserva patrimoniale. La crisi abitativa italiana convive dunque con un patrimonio immobiliare ampio, ma distribuito in maniera inefficiente e solo parzialmente accessibile.
La questione demografica come catalizzatore della crisi abitativa
Ci troviamo quindi ancora una volta di fronte ad un sistema che non riesce a trovare un nuovo equilibrio a fronte delle trasformazioni che stanno investendo la nostra società: la crisi abitativa si intreccia, infatti, con quella demografica. L’allungamento della vita fa sì che il trasferimento ereditario del patrimonio avvenga sempre più tardi, spesso quando i figli hanno già superato i cinquant’anni, quando l’abitazione ereditata può migliorare la condizione economica, ma non risolve il problema dell’autonomia nel momento in cui si decide se trasferirsi, formare una coppia o avere figli.
Non esiste evidentemente una misura singola in grado di sciogliere un nodo che tiene insieme prezzi, redditi, offerta pubblica, credito e demografia, ma è ormai necessario riconoscere che la casa non è soltanto un bene rifugio e uno stato patrimoniale, ma una variabile concreta delle traiettorie individuali, da cui dipendono la possibilità di avviare una vita autonoma, lavorare distante dal luogo di origine e costruire una famiglia nel momento in cui si desidera farlo.
*Mariarosaria Zamboi, ricercatrice dell’Eurispes.
[1] Fonte: Eurostat.
[2] Fonte: Eurostat.
[3] Fonte: Ocse, Affordable Housing Database.
[4] Fa eccezione la Grecia, dove a una permanenza prolungata si accompagna comunque un onere elevato (24,6%).
[5] Fonte: Idealista, Osservatorio dei prezzi degli immobili in affitto (rapporto sul primo trimestre 2026 e rilevazione mensile di aprile 2026).
[6] Federcasa-Nomisma, Osservatorio nazionale sull’Edilizia residenziale pubblica, Rapporto 2024/2025.
